Tous les taux de rendement ou de rentabilité (les 2 mots étant ici employés indifféremment) indiqués dans le présent guide sont des taux annuels bruts, obtenus de la façon suivante

Un rendement brut est calculé à partir du loyer payé par le locataire, hors provisions pour charges mais sans déduction aucune.Le prix d'achat s'entend hors frais de notaire, mais comprend la commission éventuelle de l'intermédiaire.

• Exemple

Un 3 pièces de 75m2 est acheté 600 000 frs soit 91469,41€ (commission d'agence comprise). Il est loué 3000 frs par mois, hors charges.

Si l'on veut déterminer un rendement net, il faut déduire du loyer certaines dépenses supportées par le propriétaire (frais de gestion par un professionnel,taxe foncière,frais de copropriété non récupérables sur le locataire..) Et il faut rajouter les frais de notaire au prix d'achat.

• Exemple

Les frais d'acte pour l'acquisition du 3 pièces de 600 000 frs se sont élevés à 44 000 frs .Soit un prix de revient de 644 000 frs. Sur le loyer annuel de 36 000 frs qu'il perçoit, le propriétaire doit débourser 3000 frs d'impôt foncier, 1000 frs de charges non récupérables ( honoraires du syndic de copropriété),1100

frs de petits travaux d'entretien, 900 frs de contribution sur le revenus locatifs (CRL) et 4000 frs d'honoraires au gérant à qui il confié la gestion du logement. Soit un loyer net de 26 000 frs.

Quelle rentabilité rechercher ?

Compte tenu des contraintes de gestion, des risques locatifs et de la lourde fiscalité qui pèse sur les revenus fonciers,un investissement locatif doit rapporter nettement plus que le placement "sans souci" de référence: l'obligation du Trésor à 10 ans,dont le taux tourne actuellement autour de 5 %. Et comme les perspectives de plus-values immobilières sont devenues hypothétiques, il ne faut plus compter que sur les loyers pour assurer le rendement. Aussi peut-on s'interroger sur l'intérêt d'un placement immobilier qui ne rapporterait pas au moins 7% à 8% brut.

En optant pour le dispositif Besson dans le neuf, l'investisseur peut se contenter d'un rendement inférieur,de l'ordre de 6% à 7%, en raison de l'économie d'impôt dont il bénéficie par ailleurs. En dessous, le rendement deviendra insuffisant le jour ou l'avantage fiscal aura été consommé, sauf à augmenter le loyer.En théorie, ce sera possible si le contribuable a respecté le délai minimum de location et s'il le pourra compte tenu du niveau des loyers du marché pratiqués alors.